⑴新耐震基準についてキーマンが解説します

老後資金の不安から「不動産投資」に興味があるという方は多いのではないでしょうか。
一方で「不動産投資」を日本の不動産において行う場合「地震」のリスクにしっかりと備えておくことが非常に重要だと株式会社キーマンは解説しています。

そんな不動産投資を行うにあたり地震のリスクを考える場合非常に重要にいなってくるのが「耐震基準」です。
これは、地震大国である日本では世界の他の国に比べても圧倒的に建築する建物の耐震に対する基準が生地敷く規定されていることに基づきます。

なお、現在運用されている基準は「新耐震基準」と呼ばれるものであり震度6や7といった大規模な地震が起きた際にも建物が倒壊あるいは崩壊しないこと、更には震度5強ていどの地震ではほとんど損傷しないことなどが基準として定められている点には注意が必要です。

参考までに日本のこれまでの歴史に残る地震の震度を見てみると大阪北部地震では震度6弱、熊本地震では震度5から7、更には東日本大震災でも震度7、阪神淡路大震災も同様に震度7というように震度については「7」が最大に定められている評価方法です。

つまり、現在施工されている「新耐震基準」をしっかりと満たした建物であればこれまでの大震災と同等レベルの自信が発生したとしても建物の全壊のような最悪の事態を回避することができると考えることができます。

⑵1981年6月1日に大きな改正が行われた

ちなみにこの日本において施工されている耐震基準はこれまでに「新」という名が使われていることから推定できる通り一度大きく改正されている点には注意が必要です。

その大きな改正が行われたのは1981年6月1日でした。
この改正のきっかけは1978年に発生し震度5強を観測した宮城県沖地震の観測にありました。

この地震の際には28名の尊い命が犠牲になり更に7400戸が全半壊する被害が出ました。
そしてそのような大きな被害を受けてその基準が大きく見直されることになったのです。

そのため、1981年6月1日を境にそれ以前に適用されていたものを「旧基準」、以降のモノを「新基準」と呼んでいます。
それゆえにこの年代以降か以前かによってその建物の在り方は大きく変わっていることが推定される点には不動産投資をするにあたり注意しましょう。

なお、具体的な違いとしては「旧基準」では「震度5強の揺れで倒壊しない」というのが基本とされていた一方で「新基準」では前述した通り「震度6から7のゆれで倒壊しない」というレベルまで基準が引き上げられています。

ただし、この基準が規定されている建築基準法が改正されたからと言ってすべての建物に耐震改修工事が義務付けられているというわけではありません。
言い換えるとこの基準は1981年6月1日以降に建築された建物のみに適用されるためそれ以前に建築された建物に改修工事が義務付けられる旨は記載されていません。

⑶不動産投資するなら新基準を満たしている物件に投資すること

つまり、不動産投資をするにあたっては出来る限り「新基準」を満たしている1981年6月1日以降に新築された物件に投資することが重要と言えます。
また、合わせて気を付けるべきポイントとして地震の発生しにくいエリアに建てられた物件に建築するというのもおすすめです。

ただし日本では地震の原因となる主要な活断層は関東をはじめとした太平洋側の各地に分布してしまっている状態です。
そのためそのようなエリアを避けて投資することは基本的に不可能と言えるかもしれません。

つまり日本において不動産投資をするにあたっては地震が発生しないエリアを探して投資することはまず不可能なので地震があってもそのリスクが最小限に抑えられることが期待できるエリアを探すことが重要と言えるでしょう。

具体的には地震によって被害を受けやすい物件としては津波のリスクが高い沿岸部の海に近い地域や隣に旧基準の建物があったり地すべりのリスクが高い盛り土や切土がしてある場所、火事のリスクが高い木造住宅密集地域があげられます。

⑷大地震が発生したら居住者の安否確認と建物内外部の被害状況をしっかり確認

このような地域の物件は投資先として避けるべきと言えるでしょう。
また、ご自身で判断することが難しい場合にはぜひ各地域から地震に対して脆弱な地域などの調査結果を参考にするのもおすすめです。
このようにさまざまな情報を多角的に見ることで失敗しない不動産投資を目指しましょう。

なお、新基準を見たいしている物件であっても倒壊は免れたとしても大地震に見舞われた際にはある程度のダメージを受ける可能性は多いにあります。
そのため、大家さんとしてなど不動産投資を今後行っていきたいと考えている方はリスクが少ない物件であることに加えて大地震が発生していしまった時にどのような対処が必要になってくるかも事前に必ず理解し可能な限りの備えをしておくこともおすすめです。

具体的には大地震が発生したら居住者の安否確認と建物内外部の被害状況をしっかり確認することが必要です。
また、自然災害である地震は地震前に通常の安全性を建物が有している場合損害賠償責任は発生しないことが多いのでしっかりとその仕組みを抑えておく必要があると㈱キーマンもアドバイスしています。

出典：㈱キーマン

最終更新日 2025年5月12日